대전 깡통 전세사기, 인천 미추홀구 전세사기, 서울 빌라왕 전세사기, 구리 전세사기 등 전국적으로 전세사기가 일어나며 피해자가 속출하고 있습니다. 또한 대부분의 피해자는 사회초년생과 젊은 신혼부부가 많다는데요. 그래서 오늘은 오피스텔 전세부터 아파트 매매까지 해보며 공부했던 내용을 토대로 전세사기 당하는 이유, 전세사기 수법, 전세사기 예방법 등에 대해 알아보도록 하겠습니다.
ㅣ 전세사기란?
전세사기는 쉽게 말해서 전월세 계약을 할 때 보증금을 내는데 계약기간이 끝나고 나갈때 그 보증금을 돌려받지 못하는 겁니다. 보통 매매가보다 높은 가격으로 전세를 놓고, 이렇게 받은 전세금을 다른 주택에 투자하는패턴을 반복하며 자기돈을 들이지 않고 여러주택을 매매하는 겁니다. 이런방식은 결국 세입자들에게 전세보증금을 돌려주지 못하게 되어 결국 엄청난 피해자를 만들어 내는 위험한 투자방법입니다.
ㅣ 전세사기가 많이 일어나는 곳
전세사기는 보통 오피스텔이나 신축 빌라 등 매매시세를 정확하게 파악할 수 없는 주택유형에서 번번하게 나타납니다.
ㅣ 전세사기의 유형
1. 매매가보다 비싸게 전세가를 올려 세입자를 받는 깡통전세 사기 (다세대 및 주택)
2. 갭투자를 이용한 전세사기 (오피스텔)
3. 시세보다 저렴하게 물건을 내놓고 여러명의 세입자와 계약 후 사기를 치는 중복계약 사기
4. 임대인 변경
5. 전세금 지급당일에 매도 및 근저당 설정.
6. 이중계약
7. 공인중개사가 사기치는 경우
ㅣ 전세사기 방법
1. 깡통전세
깡통전세란 전세집의 가치가 빈깡통처럼 낮아서 세입자가 전세금을 회수하기 어려운 경우를 말함.
* 저가경매 + 고액의 전세금 / 미납세금 혹은 선순위 권리가 많은 경우 / 소액임차인이 가장임차인으로 취급되는경우
깡통전세 계산방법 - 전세금과 선순위 금액의 합산금액이 시세의 70~80%가 초과
보통 부동산이 경매에 넘어가게 되면 부동산 경매시에는 감정평가액으로 시세를 정하고 감정평가액은 평균시세 80~90% 라고 생각하시면 됩니다. 하지만 보통 낙찰이 이루어지는 가격은 평균시세에 70~80%정도 이므로 전세금과 선순위 금액의 합산금이 시세의 70~80%가 초과된다면 깡통전세라고 봐도 무방합니다.
2. 고액전세금의 깡통전세.
시세를 알 수 없는 신축빌라나 오피스텔로 세입자에게 매매가를 시세보다 더 높은가격으로 속이는경우.
예를 들어 실제 빌라나 오피스텔의 매매가는 1억인데 세입자에게 매매가를 1.5억으로 속이고 결국 매매가의 약 80% 정도의 금액인 1.2억으로 전세를 준다. 사실 실제 전세금은 1억의 80%인 8천만원이어야 하는데.
그럼 위에 말한데로 결국 경매가 진행되더라도 시세금액의 7~80%인 7,8천 만원에 경매가 되어 결국 세입자는 전세금액의 반 조금 넘는 금액인 7,8천 만원을 배당받게 됩니다.
3. 중복계약
중복계약은 집주인이 동일한 전세매물에 대해 비슷한 시기에 중복으로 전세 계약을 체결하여 전세금을 2배로 지급받고 세입자들이 서로 다른 세입자를 확인할 수 없도록 전세보증금의 잔금 지급일을 같은날로 잡는 경우를 말함.
4. 임대인 변경
보통 신축빌라에 첫 임차인으로 들어갈시 생길 수 있는 케이스로 건물이 준공되면 임차인은 보통 건축주와 최초로 임대차 계약을 진행합니다. 그리고 건축주는 보증금을 받은 후 건물을 다른사람에게 매도하는데 이렇게 된다면 새로운 집주인은 사실상 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 많습니다. 이런경우 임차인은 새 집주인에게 보증금 반환을 청구하자니 집주인이 돈이 없고 최초의 임대인에게 청구하자니 이미 계약관계가 끝나버린 상황이라 어찌 할 수 없습니다.
5. 전세금 지급 당일에 매도 및 근저당 설정
이 경우는 대항력 발생시점 관련 법의 허점을 이용하는 것으로 임차인의 대항력은 주택점유 및 전입 신고를 모두 완료한 그 다음날 0시부터 생기게 됩니다. 하지만 근저당권 설정 등기 같은 경우는 등기가 이뤄지는 그 순간부터 효력이 발생하게 되어 근저당권과 전입신고가 같은 날 이루어 진다면 세입자의 대항력이 보증금 반환 우선순위에서 후순위로 미뤄집니다. 이런경우는 후순위로 미뤄지기 때문에 집이 경매가 된다하더라도 보증금을 받는게 어려울 수 있습니다.
6. 이중계약 및 공인중개사가 사기치는 경우
이중계약이란 전세 혹은 월세로 살고있는 세입자가 집주인의 동의 없이 임대인 행세를 하며 새로운 새입자와 다시 전세계약을 체결하는 경우를 말합니다. 그리고 공인중개사가 사기를 치는 경우는 공인중개사가 임대인에게는 월세를 계약한다고 하고서 정작 임차인과는 전세계약을 하는 방식으로 이것 또한 이중계약과 비슷하다고 볼 수 있습니다.
ㅣ 전세사기 예방법
1. 전세매물 시세 확인 후 계약하기.
세입자는 전세를 원하는 집이 있다면 주변시세 및 최근 거래내역을 직접 확인해야 합니다.
● 공인중개사 사무실을 방문하여 시세 확인하기
● 인터넷 부동산 사이트로 시세 확인하기
네이버 부동산 (https://land.naver.com/) 다음부동산 (https://realty.daum.net/)
kb부동산시세 (https://kbland.kr/) 호갱노노 (https://hogangnono.com/) 직방 (https://www.zigbang.com/)
● 국토부 실거래가 공개시스템 확인하기 (https://rt.molit.go.kr/)
2. 선순위 권리 확인하기.
세입자는 전세계약을 진행하기전과 잔김을 치르기 전 최소 2번정도는 등기부등본을 통해 임대자가 실소유자인지 확인하고 개정된 국세징수법에 따라 올해 4월부터 임차인은 임대인의 체납정보 열람을 신청할 수 있으니 미남세금 및 압류내역을 확인하여 선순위 권리를 확인해야 합니다.
● 인터넷 등기소에서 등기부등본 확인하기 (http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp )
● 국세청 홈택스에서 국세완납증명서 발급받기 (https://www.hometax.go.kr/websquare/websquare.html?w2xPath=/ui/pp/index.xml)
● 위택스에서 지방세완납증명서 발급받기 (https://www.wetax.go.kr/main/)
3. 대항력과 우선변제권 확보하기
임대인이나 임차인의 사정으로 전입신고를 못하거나 법인 등의 명의로 주택임대차보호법으로 보호받지 못하는 경우 혹은 집주인이 몰래 매도하거나 근저당 설정의 위험이 잇는 경우는 우선변제권을 즉시 확보해야합니다.
● 전세권을 등기하여 물권 확보하기
● 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권 확보하기
● 계약서에 물건 매매나 저당권설정 금지등의 특약부여하기
4. 전세보증보험 가입하기.
HUG (허그) 주택도시보증공사 에서 전세보증보험 가입하기
● 전세대출 진행시 해당 은행에서 전세보증보험 가입하기
● HUG 홈페이지에서 전세보증금반환보증 내용 및 요건 확인하기 (https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp)
5. 전세피해지원센터 예약하기
● HUG (허그) 주택도시보증공사 고객지원센터에 있는 전세피해자지원센터를 이용해 상담받기
문재인 정권시절 갑작스런 집값 폭등과 임대차3법으로 인해 전세사기대란의 판이 깔린 후 현재 수천명의 전세사기 피해자가 나왔습니다. 지금당장은 피해자가 아니더라도 언젠간 나에게도 올 수 있는 상황이라고 생각하시고 전세계약시 항상 주의를 요하시길 바랍니다. 감사합니다.
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